Реализация ипотечных квартир

Реализация обремененных ипотекой квартир — относительно новый вид правовых сделок на рынке недвижимости. Эти сделки довольно сложны, в связи с необходимостью участия в совершении сделки большего числа участников. Кроме продавца ипотечной квартиры и ее покупателя, риелтора, который сопровождает сделку, обязательно должен участвовать в разрешении вопроса о возможности продажи заложенной квартиры и банк-кредитор, а также регистрирующий сделку государственный орган.

Причины реализации ипотечных квартир:

Причин, по которым заемщики кредитов по ипотеке желают реализовать приобретенные через банк жилые помещения, достаточно много. Это и личные причины, связанные с переездом на ПМЖ в другую страну или другой город, развод между супругами, которые еще недавно совместно проживали в приобретенной квартире. Ну и, конечно, такие заемщики, которые пострадали в результате дефолта и потеряли материальные источники для погашения обязательств перед банком.

В первую очередь, это заемщики, которые потеряли работу из-за увольнения по сокращению штата, или те, кто был переведен на другую, менее оплачиваемую работу. Поэтому и возникла потребность в реализации квартиры, обремененной ипотекой. Как ни странно, но некоторые заемщики ипотечных кредитов продают свое ипотечное жилье и с целью получения прибыли.

Это, прежде всего, относится к тем заемщикам, которые приобрели ипотеку несколько лет назад под небольшой банковский процент. В настоящее время, учитывая разницу в стоимости квадратного метра, которая значительно выросла за несколько лет, такой обладатель ипотечного жилья, реализовав свое обремененную квартиру, имеет возможность не только единовременно погасить свой долг перед банком, но и получить существенную выгоду от ее реализации. Участники процесса реализации квартиры.
Конечно, основным игроком среди лиц, которые принимают участие в реализации ипотечной недвижимости, является банк-кредитор. И именно он диктует варианты продажи квартиры и условия такой сделки. Не всякий банк желает терять получение процентов по кредиту от клиента.

Правда, учитывая неустойчивость мировых валют и финансового кризиса в мире в целом, банки, в основном, идут навстречу таким заемщиком, считая, что лучше получить деньги сейчас, чем надеется на получение процентов в дальнейшем. Да и решение о возможности реализации залоговой квартиры банки дают только в том случае, если мораторий, который был представлен заемщику на досрочное погашение его обязательств перед банком, полностью истек.

Необходимо знать, что без согласия банка ни один нотариус не будет удостоверять такую сделку купли-продажи, ведь в регистрационной палате это жилье зарегистрировано как имеющее обременение в виде залога. Конечно, участником процесса реализации этой категории жилья является и риелтор, который подключается к работе на стадии, когда согласие банка получено и продавцу необходимо найти нужного покупателя. Ведь с покупателем квартиры необходимо заключить договор о намерениях (предварительный договор), в котором устанавливаются сроки совершения сделки и распределяются расходы сторон по ее оформлению.

Обязательно должен быть определен и срок, в течение которого продавец и члены его семьи должны выписаться из продаваемой ипотечной квартиры.

Варианты реализации ипотечной квартиры

В настоящее время, имеются несколько основных вариантов реализации ипотечного жилья, которые успешно реализуются на рынке недвижимости.

Самым надежным из таких вариантов является тот, в котором распорядителем по сделке является сам банк-кредитор. В этом случае, получив согласие банка, собрав все документы с участием риелтора и зафиксировав стоимость квартиры и суммы долга на конкретную дату, стороны обращаются в банк и получают от него депозитные ячейки.

В одну из них покупатель закладывает деньги в счет оплаты обязательств по кредиту, а во вторую – сумму, причитающуюся продавцу. Имея денежные средства на депозите, банк сам связывается с регистрационным органом и снимет ограничения в связи с погашением кредита. После оформления сделки и ее регистрации в регистрационном органе покупатель становится полноправным собственником квартиры, а банк выдает продавцу причитающие ему средства из депозитной ячейки.

В случае, если регистрационный орган по тем или иным основанием откажет в регистрации или не состоится сама операция купли-продажи, банк возвращает денежные средства из депозитных ячеек покупателю. Еще одним распространенным способом реализации является тот, по которому не сам банк уведомляет регистрационный орган о снятии обременения, а предоставляет такую возможность самому покупателю. Для этого ему выдается письменное согласие на совершение сделки после того, как продавцом будут заложены денежные средства для погашения кредита и для выплаты разницы продавцу.

Предоставив такое согласие в регистрационный орган, покупатель получает документы на право собственности с регистрацией обременения. После предоставления сторонами сделки документов, доказывающих переход права собственности, банк снимает с квартиры статус залоговой, а продавцу выдает из депозитной ячейки денежные средства, если они ему полагаются по условиям сделки.

Lana16 05:49 #
Нам тоже предстоит продажа ипотечной квартиры, так как собираемся переехать в другой регион. Думали — все на много сложнее. Благо у нас банк является распорядителем. Осталось только найти покупателя. Спасибо за разъяснение.